모듈러 건축과 OSC 인허가 핵심정리 (건축법 적용 사례까지!)

OSC 공법과 모듈러 건축, 기존 인허가 절차와 무엇이 다를까요? 2025년 건축법 개정 방향, 실제 적용 사례, 생산성 향상 효과까지 완전 분석해드립니다.

1. OSC와 모듈러 건축, 어떻게 다르고 왜 주목받나?

건축도 이제는 ‘현장에서 만드는 시대’에서 ‘공장에서 조립하는 시대’로 넘어가고 있습니다.
이 변화의 핵심에 있는 것이 바로 **OSC(Off-Site Construction, 오프사이트 건설)**와 모듈러 공법입니다.

• OSC: 현장 외부에서 공정의 상당 부분을 사전 제작하여 조립하는 건축 방식
• 모듈러 건축: OSC의 하위 개념으로, 입체적인 공간 단위(모듈)를 공장에서 생산하고 현장에서 조립하는 구조

2025년을 기준으로 공공건축물의 20% 이상이 모듈러 방식으로 시공될 예정이며,
민간시장에서도 소형 주택, 기숙사, 관광휴양시설 등을 중심으로 빠르게 도입이 확산되고 있습니다.

 

2. 전통 건축과 다른 모듈러 공법의 핵심 구조

모듈러 건축은 다음 세 가지 방식으로 분류됩니다.

구분	특징	대표 사례
Volumetric	입체 구조 전체 모듈	기숙사, 군막사
Panelized	벽체, 바닥, 지붕 등을 패널로 조립	주택, 학교
Hybrid	일부는 공장에서, 일부는 현장 시공	복합시설, 상가

▶️ 핵심 차이점:
기존 RC 또는 철골 공법은 ‘현장에서 제작’을 원칙으로 하지만,
모듈러는 공장에서 최대 80~90% 사전 제작 → 현장에서 연결 및 마감 시공만 수행합니다.
이로 인해 시공 기간 단축(최대 50%), 현장 위험 감소, 품질 균일화가 가능해집니다.

 

3. 건축법에서 모듈러는 어떻게 정의되는가?

대한민국 건축법은 모듈러 건축에 대한 정의를 명시적으로 포함하고 있지 않지만,
최근 개정된 「건축물의 구조 기준 등에 관한 규칙」, 「건설산업기본법」에서는 ‘공업화 건축’, ‘조립식 구조체’로 포괄적으로 해석하고 있습니다.

📌 2023년 국토부 유권해석
“공장에서 제작된 구조체라도, 현장에서 일체화되어 사용승인을 받는다면 건축법상 건축물로 간주하며,
인허가 절차는 일반 건축물과 동일하게 적용됨.”

따라서 모듈러 건축도 원칙적으로 건축허가, 착공신고, 감리, 준공검사 등 모든 절차를 따라야 합니다.

 

4. 모듈러 인허가의 실제 절차와 유의사항

모듈러 인허가는 다음과 같은 추가 검토 항목이 존재합니다.

단계	유의사항
건축허가	모듈러 공법임을 명확히 기재, 구조계산서 포함
착공신고	공장제작분과 현장시공분을 구분하여 착공계 작성
감리	제작공정 감리 포함 여부 명시 (제작지 감리 필요 시 사전 승인)
사용승인	제작품의 적법성 확인, 모듈 내 방화/단열 성능 인증 필요

모듈러 특성상 ‘공장 제작 도면’과 ‘현장 설치도면’의 일치 여부가 매우 중요하며,
지자체에 따라 제작공장 현장 확인 또는 별도 서류 요구가 있을 수 있습니다.

 

5. 사례로 보는 법 적용 변화 – 어떤 점이 달라졌나?

✅ 사례 : 서울시 공공기숙사 프로젝트

• 초기 구조심의 시, “기성 구조체로 인해 내진 구조 계산 불충분” 판정
• → 모듈 단위의 연결 방식 재설계 + 전체 통합구조 해석 첨부로 통과
• → 감리자가 공장 제작일지까지 포함하여 준공보고

📌 실무 포인트:
→ 설계단계에서 ‘현장 시공’이 아니라 ‘조립’이라는 점을 구조안전, 내화, 피난계획에 반영해야 함.

 

6. OSC 공법 적용 시 건축사무소의 역할 변화

모듈러 설계는 전통 설계 방식과 다르게 다음과 같은 역할 전환이 필요합니다.

• 디자인보다 ‘제작 가능한 구조체’ 설계에 집중
• 공장 생산과 연계된 치수·모듈화 계획 필요
• 시공사, 제작사, 감리자와 초기부터 협업하는 설계 프로세스

건축사는 이제 ‘도면 제공자’가 아니라, **제작 가능성과 시공성까지 고려한 ‘디지털 프로덕트 디자이너’**로 진화해야 합니다.

7. 모듈러 공정의 생산성과 품질 확보 전략

구분	전통 공법	모듈러 공법
공사기간	9~12개월	4~6개월
인력 구성	다공정, 복수업체	단일 제작 + 현장팀
품질 오차	시공자별 차이	공장 품질 기준 통제
안전사고	고소·중장비 작업 다수	공장 안전관리 중심

스마트팩토리 + 자동화 조립 시스템이 결합되면, 생산성은 최대 2배, 품질 편차는 70% 이상 감소한 것으로 보고되고 있습니다.

 

8. 자재·단열·내화 성능 기준 충족 방법

모듈러는 공장에서 미리 벽체, 천장, 바닥을 조립하기 때문에,
각 부위별로 건축법상 자재 기준(방화, 단열, 차음)을 개별 충족해야 합니다.

• 내화 인증: KS F ISO 834 시험 성적서 확보
• 단열 성능: 단열재 열관류율 성적서 첨부 (외단열 우선 권장)
• 차음 성능: 공동주택 기준 충족 시 별도 인증 필요

또한, **모듈 접합부(이음부)**에 대한 내화·기밀 성능까지 포함하여 검토해야 허가 및 감리 통과가 원활합니다.

 

9. 제도적 장애물과 허가 대응 노하우

🤯 주요 애로사항

• 제작 공장이 다른 지역에 있어 감리·감독 어려움
• 구조계산서 작성 기준 불명확
• 방화구획, 피난동선 해석의 모호성
• 창호, 단열 기준 충족 여부 오해

✅ 대응 전략

• 감리계획서에 공장 감리 일정 및 방식 명시
• 모듈 간 구조해석 기준(연결상세 포함) 첨부
• 지자체에 사전협의서 및 기술서 제출
• BIM 기반 입체 시뮬레이션으로 피난 계획 설명

💡 국토부는 2025년까지 모듈러 관련 표준 건축기준 및 구조 해석 지침을 마련 중입니다.
현재는 ‘유권해석+자체기술서’ 조합이 최선입니다.

 

10. 모듈러 시대, 인허가 전략이 경쟁력이다

모듈러 건축은 생산성을 넘어, 안전, 품질, 지속가능성까지 동시에 잡을 수 있는 혁신 기술입니다.
하지만 그 혁신을 현실로 만들기 위해서는, 기존의 건축법 체계 안에서 설계·시공·허가 전 과정을 정교하게 계획하는 전략이 필요합니다.

이제 건축사는 단순히 도면을 그리는 사람이 아니라, 시스템과 공정 전체를 설계하는 종합 엔지니어가 되어야 할 때입니다.
모듈러를 이해한 인허가 전략, 그게 바로 앞으로의 경쟁력입니다.