24. 재건축 및 재개발 관련 법적 절차와 유의사항

도시의 지속적인 발전과 노후 건축물의 증가로 인해 재건축 및 재개발 사업이 중요한 사회적, 경제적 과제로 떠오르고 있다. 특히 대한민국에서는 수도권을 중심으로 재건축 및 재개발 사업이 활발하게 진행되고 있으며, 이에 따른 법적 절차와 규제가 강화되고 있다. 본 글에서는 재건축 및 재개발 사업의 개념을 정의하고, 관련 법적 절차 및 주요 유의사항을 최신 법령을 반영하여 상세히 설명하고자 한다.

1. 재건축과 재개발의 개념과 차이

1.1 재건축의 개념

재건축은 일정 연한이 경과한 노후·불량 건축물을 철거하고 새로운 건축물을 신축하는 사업을 의미한다. 주로 **공동주택(아파트, 연립주택 등)**을 대상으로 하며, “도시 및 주거환경정비법”(이하 “도정법”)에 따라 진행된다.

1.2 재개발의 개념

재개발은 기반시설이 낙후되고 주거환경이 열악한 지역을 대상으로 토지 이용의 효율성을 높이고 생활환경을 개선하기 위해 진행하는 사업이다. 재건축이 기존 건축물을 철거하고 다시 짓는 것이라면, 재개발은 지역 전체를 정비하는 개념이 포함된다.

1.3 주요 차이점

구분	재건축	재개발
대상	노후 공동주택	낙후된 주거지역 전체
추진 주체	조합 및 소유자	조합, 지자체 및 시행사
보상 방식	소유자 부담	감정평가 후 보상
법적 근거	도시 및 주거환경정비법	도시 및 주거환경정비법
주요 특징	주거시설 중심, 신축 가능	기반시설 개선, 상업시설 포함 가능

 

2. 재건축 및 재개발의 법적 절차

2.1 재건축의 법적 절차

1. 정비구역 지정:
   • 해당 지역이 정비구역으로 지정되어야 하며, 지자체에서 도시계획위원회를 통해 승인 절차를 거친다.
2. 조합 설립:
   • 주민 동의를 받아 재건축 조합을 설립하고, 지방자치단체의 인가를 받아야 한다.
3. 사업 시행인가:
   • 조합은 건축 설계 및 개발 계획을 수립하고 지방자치단체에 인가 신청을 한다.
4. 관리처분계획 승인:
   • 기존 소유자에 대한 분양 계획, 세입자 보상 방안 등을 수립하여 승인받는다.
5. 철거 및 착공:
   • 기존 건축물을 철거하고 새로운 건축을 진행한다.
6. 준공 및 입주:
   • 완공 후 사용 승인 절차를 거쳐 입주가 시작된다.

2.2 재개발의 법적 절차

1. 정비구역 지정:
   • 지자체가 주거환경개선이 필요한 지역을 정비구역으로 지정한다.
2. 조합 설립 및 사업 추진:
   • 주민 동의를 통해 조합을 설립하고 사업 계획을 수립한다.
3. 사업 시행인가:
   • 도시계획 변경, 감정평가, 세입자 대책 등을 포함한 개발 계획을 수립하여 인가를 받는다.
4. 철거 및 공사 진행:
   • 기존 건물 철거 후 기반시설(도로, 상하수도 등)과 건축물을 신축한다.
5. 준공 및 입주:
   • 완공 후 사용 승인 절차를 거쳐 입주가 가능해진다.

3. 주요 유의사항 및 최신 법령 반영

3.1 주민 동의율 강화

• 2023년 개정된 도정법에 따르면, 재건축 추진을 위한 주민 동의율이 기존 75%에서 80%로 상향 조정되었다.
• 재개발의 경우, 종전 66.7%에서 70%로 상향되었다.

3.2 안전진단 기준 강화

• 재건축 사업을 추진하기 위해서는 안전진단 평가를 통과해야 하며, 구조안전성 평가 기준이 더욱 엄격해졌다.
• 과거에는 건물의 노후화가 주요 기준이었으나, 구조적 안전성 비중이 50% 이상으로 강화되었다.

3.3 세입자 보호 강화

• 재개발 지역 내 세입자의 이주 대책이 강화되었으며, 임대주택 공급 비율이 증가하였다.
• 일정 규모 이상의 재개발 사업에서는 세입자에게 공공임대주택을 우선 공급하는 방안이 시행 중이다.

3.4 기부채납 의무 확대

• 재건축 사업에서 공공기여(기부채납) 의무가 확대되어, 용적률 인센티브를 받기 위해서는 일정 비율의 공공시설(공원, 도로, 공공임대주택 등)을 기부해야 한다.

 

재건축 및 재개발 사업은 노후 주거환경을 개선하고 도시 발전을 촉진하는 중요한 역할을 한다. 하지만 복잡한 법적 절차와 규제를 준수해야 하며, 주민 동의, 안전진단, 세입자 보호 등 다양한 사항을 고려해야 한다. 특히 최근 개정된 법령을 철저히 검토하여 절차를 진행해야 하며, 사업 추진 전 전문가의 자문을 받는 것이 필수적이다. 향후 지속적인 법령 개정을 모니터링하며 원활한 사업 추진을 위한 전략적 접근이 필요할 것이다.